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Pflicht des Vermieters zur Installation von Klimaanlagen

Rechtsnews | 29.05.2016

Pflicht des Vermieters zur Installation von Klimaanlagen

Die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch den Mietgegenstand fällt sowohl bei Wohnungen als auch bei Geschäftsräumen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Zu Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter jedoch nur dann verpflichtet werden, wenn der Mieter die Gefahr nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden kann.

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohlichen Gefahren, sondern bei jeder signifikanten Gefährdung der körperlichen Integrität. Die Überschreitung von geltenden Grenzwerten zum Schutz der Gesundheit indiziert das Vorliegen einer solchen Gefährdung. Da die Gesundheitsgefährdung vom Mietgegenstand selbst ausgehen muss, kann von außen eindringender Straßenlärm keinesfalls eine Erhaltungspflicht des Vermieters nach auslösen.

Hingegen können Raumtemperaturen in Büroräumen, die im Sommer den in der Arbeitsstätten-Verordnung vorgesehenen Grenzwert von 25 °C deutlich übersteigen (hier: über 30 °C), als erhebliche Gesundheitsgefährdung qualifiziert werden.

Die Büroraummieterin will erreichen, dass der Vermieter auf seine Kosten Klimageräte einbauen lässt, die ihr die Einhaltung des in der ArbeitsstättenV vorgesehenen Grenzwerts für die Raumtemperatur während des Sommers ermöglichen. Ob die hohen Raumtemperaturen im konkreten Fall tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung begründen und ob die Mieterin dagegen nicht selbst zumutbare Maßnahmen treffen kann, ist mangels ausreichender Feststellungen noch offen. Das Verfahren wird zur Sachverhaltsergänzung vor dem Erstgericht fortgesetzt.

Die Auffassung, dass eine Gesundheitsbeeinträchtigung durch Straßenlärm keine Erhaltungspflicht des Vermieters auslösen kann, begründete der OGH mit einer entsprechenden Passage aus den Gesetzesmaterialien. Worin sich dieser Fall vom vorliegenden Fall hoher Raumtemperaturen im Grundsätzlichen unterscheiden soll, wird in der Entscheidungsbegründung nicht näher ausgeführt (zum einen handelt es sich auch bei Umgebungstemperatur und Sonneneinstrahlung um externe Faktoren, zum anderen kann auch eine Beeinträchtigung durch Straßenlärm vom Mietobjekt – etwa von der schlechten Schalldämmung der Fenster – mitverursacht sein).