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Pflicht des Vermieters zur Installation von Klimaanlagen

Pflicht des Vermieters zur Installation von Klimaanlagen

Die Beseitigung einer erheblichen Gesundheitsgefährdung durch den Mietgegenstand fällt sowohl bei Wohnungen als auch bei Geschäftsräumen in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Zu Erhaltungsarbeiten kann der Vermieter jedoch nur dann verpflichtet werden, wenn der Mieter die Gefahr nicht durch andere zumutbare Maßnahmen abwenden kann.

Eine erhebliche Gesundheitsgefährdung besteht nicht nur bei extremen oder gar lebensbedrohlichen Gefahren, sondern bei jeder signifikanten Gefährdung der körperlichen Integrität. Die Überschreitung von geltenden Grenzwerten zum Schutz der Gesundheit indiziert das Vorliegen einer solchen Gefährdung. Da die Gesundheitsgefährdung vom Mietgegenstand selbst ausgehen muss, kann von außen eindringender Straßenlärm keinesfalls eine Erhaltungspflicht des Vermieters nach auslösen.

Hingegen können Raumtemperaturen in Büroräumen, die im Sommer den in der Arbeitsstätten-Verordnung vorgesehenen Grenzwert von 25 °C deutlich übersteigen (hier: über 30 °C), als erhebliche Gesundheitsgefährdung qualifiziert werden.

Die Büroraummieterin will erreichen, dass der Vermieter auf seine Kosten Klimageräte einbauen lässt, die ihr die Einhaltung des in der ArbeitsstättenV vorgesehenen Grenzwerts für die Raumtemperatur während des Sommers ermöglichen. Ob die hohen Raumtemperaturen im konkreten Fall tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung begründen und ob die Mieterin dagegen nicht selbst zumutbare Maßnahmen treffen kann, ist mangels ausreichender Feststellungen noch offen. Das Verfahren wird zur Sachverhaltsergänzung vor dem Erstgericht fortgesetzt.

Die Auffassung, dass eine Gesundheitsbeeinträchtigung durch Straßenlärm keine Erhaltungspflicht des Vermieters auslösen kann, begründete der OGH mit einer entsprechenden Passage aus den Gesetzesmaterialien. Worin sich dieser Fall vom vorliegenden Fall hoher Raumtemperaturen im Grundsätzlichen unterscheiden soll, wird in der Entscheidungsbegründung nicht näher ausgeführt (zum einen handelt es sich auch bei Umgebungstemperatur und Sonneneinstrahlung um externe Faktoren, zum anderen kann auch eine Beeinträchtigung durch Straßenlärm vom Mietobjekt – etwa von der schlechten Schalldämmung der Fenster – mitverursacht sein).

Mietrecht: Einziehen von Gipskartonwänden im Mietobjekt keine unwesentliche Änderung

Eine Raumtrennung durch Einziehung von Gipskartonwänden geht über eine unwesentliche Veränderung hinaus, die vom Mieter ohne Befassung des Vermieters durchgeführt werden könnte. Das Gericht kann eine solche Änderung nur dann (nachträglich) genehmigen, wenn nicht nur das wichtige Interesse des Mieters, sondern auch die Verkehrsüblichkeit zu bejahen ist (OGH 25. 7. 2014, 5 Ob 57/14i).

Dass die Schaffung eines Büroraums und eines Windfangs in einer Wohnung durch Einziehung von Gipskartonwänden verkehrsüblich ist, ist nicht offensichtlich. Der Mieter hat konkrete Behauptungen aufzustellen, aus denen sich die Verkehrsüblichkeit ableiten lässt.

Da die Befassung der vorgeschalteten Schlichtungsstelle eine zwingende, von Amts wegen zu prüfende Voraussetzung für das gerichtliche Verfahren ist, darf der Antrag vor Gericht nicht erweitert werden. Bei der Beurteilung, ob eine Erweiterung oder bloß eine Präzisierung des Mieterantrags auf Genehmigung einer baulichen Änderung vorliegt, ist zu berücksichtigen, dass hier zwar im Allgemeinen keine strengen Anforderungen an die Bestimmtheit des Begehrens gestellt werden, dies jedoch nicht gilt, wenn die Zustimmung des Vermieters zu bereits durchgeführten Arbeiten ersetzt werden soll.

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